Vanaf 2012 mogen we ons verwachten aan een grote visuele verandering in Gent. De stedenbouwkundige smet met name de Rabottorens zullen verwijderd worden en plaats maken voor lagere gebouwen. Het goede nieuws komt uitgebreid aan bod in het artikel hieronder. Dat doet me mijmeren dat misschien ook de hoogbouwtoren op de Krommewal ook tegen de vlakte zou mogen gaan maar dat zal waarschijnlijk  nooit gebeuren. Het slechte nieuws is uiteraard de vermindering van het aantal sociale woningen en de vermindering van de open ruimte in een wijk die snakt naar groen. In verband met de sociale woningen ziet het er dan ook niet goed uit in de Brugse Poort. Eindelijk zijn de beloofde woningen van zuurstof in de Brugse Poort in aanbouwfase en nu zal blijken dat dit zal ingevuld worden door de verhuisoperatie. Met andere woorden, in de Brugse Poort komen er dus intrinsiek geen sociale woningen bij in deze fase en aangezien er geen andere sociale woningen gepland zijn …….

Vanaf hier artikel Gentenaar – Het nieuwbouwproject dat de woontorens aan het Rabot moet vervangen, zal 220 appartementen minder tellen dan de huidige 572 woningen. Dat blijkt nu kandidaat-bouwers opgeroepen worden voor het nieuwe project. De eerste van de drie torens gaat in 2012 tegen de vlakte. De helft van de bewoners heeft intussen al een nieuw onderkomen gevonden.

De drie woontorens aan het Rabot moeten de komende tien jaar plaatsruimen voor een nieuwbouwproject. De huidige torens grondig renoveren is niet meer mogelijk. ‘De torens zijn gebouwd in de jaren zeventig en de normen van toen zijn niet meer de normen van nu’, zegt directrice Karen Wouters van de socialewoningmaatschappij Woningent. ‘Vooral geluids- en warmte-isolatie is een probleem. Bovendien zijn de veiligheidsnormen in de Vlaamse wooncode een pak strenger geworden.’

De eerste – voorlopige – voorstudie is net klaar, en daaruit blijkt dat er maar liefst 220 minder sociale appartementen zullen komen. ‘We hadden aanvankelijk gehoopt om 400 tot 470 nieuwe woningen te bouwen, maar dat kan niet van stedenbouw. Nu zullen we landen op ongeveer 350 appartementen. Meer kan echt niet op die site.’

Dat is slecht nieuws, want Gent kampt met een grote nood aan sociale woningen. ‘Maar we moeten nu eenmaal met verschillende factoren rekening houden’, zegt Karen Wouters. ‘Zo wil stedenbouw geen hoge woontorens meer op die locatie. En ook de brandweer ziet dat niet zitten: hun brandladders hebben immers maar een beperkt bereik. Bovendien is de hele site volbouwen ook geen optie. De wijk Rabot heeft echt wel nood aan groen en open ruimte.’

In de plaats van drie hoge woontorens komen er daarom verschillende – vermoedelijk acht – lagere gebouwen.

Intussen is de helft van de bewoners van de eerste toren al verhuisd. ‘Dat zie je altijd bij zo’n verhuisoperaties: de eerste helft gaat altijd vrij snel. Na een jaar heeft de helft van de bewoners al een ander onderkomen gevonden.’

Voor de andere helft wordt een oplossing gezocht. ‘We hebben speciaal een maatschappelijk werker in dienst genomen om de verhuizing te begeleiden. Meer dan de helft van de bewoners is alleenstaand. Vaak gaat het om kansarmen en veel mensen hebben ook geen familie meer. In dat geval regelen we ook een verhuisfirma. Bewoners die weg moeten uit de Rabottorens krijgen trouwens sowieso prioriteit voor een nieuwe woonst. Ook bij andere socialehuisvestingsmaatschappijen.’

Als een bewoner vertrekt, worden onmiddellijk alle nutsvoorzieningen weggehaald en komt er een stalen deur. ‘Dat is om krakers buiten te houden. We hebben ook een beveiligingsfirma aangesteld om regelmatig een ronde te doen, zowel binnen als buiten de torens.’

Tegen eind 2012 moet de eerste toren helemaal leeg zijn. Kort daarna begint de sloop. Niet met dynamiet, want dat zou te veel overlast veroorzaken, maar steen per steen. En in 2014 zou de bouw van de nieuwe panden beginnen.

‘Terzelfdertijd begint de sloop van de tweede toren’, zegt Karen Wouters. ‘En op het moment dat de derde toren tegen de vlakte gaat, moeten de eerste gebouwen al klaar zijn. Dan kunnen de mensen uit die derde toren verhuizen naar de nieuwbouw.’Auteur: Mattias Bruynooghe 16 augustus 2010

“In de jaren ’90 werd in de nabijheid van de Berlijnse Potzdamer Platz een rode infobox op hoge kolommen opgetrokken als infocentrum en als uitkijkplaats voor het grootste bouwproject in Berlijn. Deze tijdelijke constructie ontworpen door Schneider+Schumacher Architecten kreeg vele honderd duizenden bezoekers en was voor Berlijn een symbool van de nieuwe dynamiek.

 Nu heeft Gent ook een kleine versie van een rode box op poten, het recent gebouwd “Infopunt” aan de linkerzijde van het Sint Pietersstation (kant Clementinalaan). Van enig uitzicht op de bouwwerf, zoals in Berlijn, is geen sprake. De Gentse versie is ontworpen door ingenieur architect Jacques Voncke van EuroStation en zal fungeren als informatiecentrum voor de grootste bouwwerf van Gent in de komende jaren, de renovatie van het Sint-Pietersstation en het gebied tussen de spoorwegen en de Koningin Fabiolalaan.

In de infofolder van 10 mei jl. werd het “infopunt” gepresenteerd als een elegante constructie. Wie dit beeld gaat vergelijken met wat er werd gerealiseerd moet vaststellen dat men de Gentenaar heeft bedrogen. Van elegante schuin geplaatste kolommen is geen sprake, het werden zware kokerprofielen met een sectie waarop men meerdere verdiepingen zou kunnen bouwen. Het slanke vertikaal volume voor de lift waarop de letters zijn aangebracht werd afgeknot. Van een compositie tussen horizontaal en vertikaal is geen sprake meer. Naast de lift werd een bijkomende steunkolom in V vorm aangebracht, een lompe oplossing die in de tekening niet te bespeuren valt. Ook de fijnheid van de voorgestelde trap verdween volledig. De doorlopende horizontale ramen werden vervangen door banale ramen met een slechte verhouding. Wat een elegant volume moest worden werd een onding met weinig voeling voor verhouding en constructie.

Vermoedelijk zal de reactie van EuroStation zijn dat de tekening enkel bedoeld was als “impressiebeeld” en dat men niet de ambitie had om het definitief ontwerp te presenteren. Mogelijks werd deze tekening door de PR jongens van de spoorwegen geproduceerd om wat zand in de ogen te strooien. Het verschil tussen beeld en realiteit is zo flagrant dat men van onkunde kan spreken. Men mag toch van de NMBS architecten verwachten dat zij in staat zijn enige gelijkenis te verbeelden tussen het ontwerp en de gebouwde realiteit. Een doorsnee burger die zo zijn project gaat wijzigen krijgt sowieso een bezoek van de bouwpolitie!

Van de slanke vooropgestelde constructie kwam niets in huis. Het werd een lomp geheel met weinig voeling voor een ingenieuze oplossing. Dit laat weinig goeds vermoeden voor de verdere uitwerking van het project in en rond het Sint-Pietersstation. Gentenaars kijk uit uw ogen!  

Architect Marc Dubois, mei 2010

De Vlaamse regering wil via het Grond- en Pandendecreet 43.000 extra sociale huurwoningen realiseren tegen 2020. Omdat bouwen tijd kost en het huidige aanbod aan sociale huurwoningen onvoldoende is, wil Van den Bossche een extra instrument inzetten. Ze wil sociale huisvestingsmaatschappijen nieuwbouwwoningen en appartementsgebouwen laten kopen en die dan laten omzetten in sociale huurwoningen. Die mogelijkheid bestond al, maar werd nog weinig gebruikt.

Oproep
Concreet doet de minister een oproep aan de bouwpromotoren om de huisvestingsmaatschappijen te informeren over hun aanbod aan nieuwe woningen. De sociale huisvestingsmaatschappijen kijken dan welke woningen potentieel hebben en melden dat aan de VMSW, de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. Het is de VMSW die de aankoopbeweging centraal aanstuurt.
 
25 miljoen
Minister Van den Bossche hoopt op die manier enkele honderden bijkomende sociale huurwoningen te realiseren. In een eerste fase wordt 25 miljoen euro vrijgemaakt. Dat zou goed zijn voor 150 à 200 sociale woningen. Als het initiatief een succes blijkt, dan kan het budget uitgebreid worden. Voorlopig is het nog koffiedik kijken wat de mogelijke resultaten betreft. “Ik neem dit initiatief dan ook onder het motto: ‘wie niet waagt, niet wint’”, zegt Van den Bossche. “Als wij op deze manier bijkomende sociale woningen kunnen realiseren, zou een dergelijke snelle realisatie mooi meegenomen zijn. En als het weinig of geen resultaat oplevert, dan is dat ook niet zo erg: baat het niet, dan schaadt het niet.”
 
Van den Bossche benadrukt dat de operatie niet ten koste zal gaan van geplande of lopende projecten. “Een mogelijke vrees dat dit een tekort zou creëren voor de rest van het programma is ongegrond”, luidt het. (belga/lpb)
01/07/10 11u28

Vanaf hier origineel artikel. Het gemeentebestuur van Knokke-Heist gaat geen sociale koopwoningen meer realiseren op haar grondgebied. Dat is één van de opties van het woonbeleidsplan, dat in de gemeenteraad werd gestemd. Er zullen enkel nog sociale huurwoningen gerealiseerd worden, zodat de gemeente haar sociaal aanbod kan blijven garanderen. Uit het verleden bleek dat veel mensen die een sociale woning kochten die na enkele jaren met winst konden doorverkopen.
 
“Als we willen verzekeren dat er in de toekomst nog sociale huisvesting zal zijn, moeten we minstens tijdelijk ingrijpen”, zegt schepen Maxim Willems (Gemeentebelangen). “We opteren daarom om de grond in de toekomst in eigen handen te houden zodat ze in de tijd ter beschikking blijft voor de sociale huisvesting. Nu zien we dat mensen hun woning soms na een korte termijn verzilveren aan de marktprijs.”
 
Knokke-Heist wil 321 nieuwe sociale huurwoningen realiseren tegen 2025. Daarnaast komen er ook nog enkele verkavelingen buiten de sociale huisvesting op basis van erfpacht. Daarbij blijft de grond eigendom van de gemeente, maar de geïnteresseerde mogen die lange tijd bebouwen tegen een geringe vergoeding. Knokke-Heist zal met haar nieuwe beleid speciale aandacht hebben voor gezinnen met kinderen en mensen met een gering inkomen. Die wijken nu massaal uit. (belga/dea)
23/06/10 21u27

Negentig procent van de mensen die een huis kopen, kloppen daarvoor aan bij de bank. De kans dat hun bankier hen het volledige bedrag leent, is eerder gering. ‘Eind december 2009 bedroeg de persoonlijke inbreng van de koper 37,6 procent, een historisch record’, becijferde ING-econoom Julien Manceaux op basis van cijfers van de Nationale Bank.

Langer sparen

Sinds 2000 is de persoonlijke inbreng van de koper almaar toegenomen. Tussen januari 2006 en september 2008 steeg die inbreng zelfs met een kwart, om uit te komen op gemiddeld een derde van het budget. Tijdens de crisis daalde de inbreng relatief: van 37,2 procent in oktober 2008 tot 32,3 procent in augustus 2009. Maar eind 2009 zaten we alweer op 37,6 procent. Als je weet dat de gemiddelde prijs van een huis 190.000 euro bedraagt, betekent dat al gauw dat de koper 70.000 euro uit eigen zak op tafel moet leggen.

Het – enige – goede nieuws is wel dat ING dit jaar geen verdere stijging van dit percentage verwacht. Het slechte nieuws is dat wie niet kan rekenen op een goed gevuld spaarboekje of op enige financiële sponsoring van thuis, langer zal moeten sparen om zijn droom waar te maken.

Zoals lezeres Inge, die op haar 41ste een huis kocht: ‘Dat was in 2004. Mijn persoonlijke inbreng bedroeg toen precies 38 procent. Ik kocht mijn huis pas na mijn veertigste, precies omdat ik zolang moest sparen om dat startbedrag bijeen te krijgen. Het klopt niet dat de doorsnee-Vlaming geld krijgt van papa of mama. Veel mensen met een hoger diploma kregen thuis te horen: Je kunt studeren, maar je krijgt geen auto of bouwgrond. En dan is het langer sparen om een huis te kunnen kopen.’

Opnieuw foute kant op

‘De vastgoedprijzen zijn veel sneller gestegen dan onze lonen. In verhouding tot het beschikbare inkomen zijn de vastgoedprijzen dan ook eigenlijk onbetaalbaar’, stelt Julien Manceaux. Dat blijkt overduidelijk uit de ING-betaalbaarheidsindex, die alleen rekening houdt met de intrestvoeten die de banken hanteren en het gemiddelde jaarloon van de Belg. ‘De crisis had slechts beperkte gevolgen op de vastgoedmarkt. De prijsdalingen waren beperkter en stopten ook veel vroeger dan algemeen verwacht. Daardoor is de betaalbaarheid van de vastgoedmarkt slechts zeer beperkt verbeterd.’

En volgens Manceaux is die verbetering slechts tijdelijk, want alle cijfers wijzen op een geleidelijke terugkeer naar het historische dieptepunt. Kortom: voor kopers gaat het opnieuw de verkeerde kant uit. ‘Voor 2010 lijkt een prijsstijging van 4 procent waarschijnlijk. En als de trend zich doorzet, zal al wie geen persoonlijk of familiaal financieel vermogen heeft of enkel op zijn eigen inkomsten rekent, de betaalbaarheid van de markt verder zien afnemen.’
donderdag 27 mei 2010

Auteur: KristofSimoens
Huis kopen? 70.000 euro spaargeld nodig
rr

Op 26 juni 2008 werd de buurt van het Sint-Elisabethbegijnhof opgeschrikt door een bulldozer die moedwillig de muren van het beschermde, 17de-eeuwse begijnenconvent aan de Sofie Van Akenstraat 12 inbeukte. De buurt en de hele stad reageerden geschokt. Gisteren werd door de correctionele rechtbank uitspraak gedaan in de strafzaak tegen de daders. Alle partijen stuurden hun kat naar de zitting.

De firma Grondinvest uit Mol en Christianus Bouwman, de Nederlander achter de nv en een tiental andere schimmige vennootschappen in de vastgoedsector, moeten als eigenaar van het pand en opdrachtgever van de ‘werken’ elk een boete van 27.500 euro betalen. De afbraakfirma uit Balen die de ravage aanrichtte, VFJ bvba, kreeg ook 27.500 euro boete, maar dan met uitstel. François Geuens en Jimmy Geuens van VFJ kregen respectievelijk een werkstraf van 160 uur en de vrijspraak.

In vijf fasen moeten de veroordeelden het beschermde gebouw in zijn oorspronkelijke staat herstellen binnen de drie jaar, op straf van een dwangsom van 1.250 euro per dag vertraging per fase. ‘Die fasen worden in het vonnis bijzonder gedetailleerd beschreven en de uitvoering ervan zal onder toezicht staan van een ambtenaar van het Vlaams Instituut voor Onroerend Erfgoed’, zegt persrechter Mieke Dossche.

Bij eigenaar Grondinvest reageren ze gelaten. Christianus Bouwman: ‘Ik weet nog van niets. Ik zal alles eerst bespreken met mijn advocaat vooraleer commentaar te geven.’

Gelatenheid ook als we hem confronteren met de feiten. ‘De aanvraag voor een milieuvergunning is ingediend. Het plan was om appartementen op de site te bouwen. Op het moment van de feiten was ik in het buitenland. Onze firma had van de burgemeester het bericht gekregen dat we iets moesten doen tegen de verkrotting en het ongedierte. Mijn boekhouder kende iemand die daar geschikt voor was en hij gaf hen de opdracht de taak uit te voeren. En daar is er blijkbaar iets foutgelopen.’

Iets foutgelopen? ‘Ja, dat gebeurt wel vaker, weet je. En zijn we hiermee nu klaar? Ik begin het op mijn heupen te krijgen.’

Johan Petit woont naast het pand en renoveerde zijn eigen woning in samenwerking met Monumentenzorg. ‘De uitspraak van de rechter stemt me hoopvol. De tijdslimieten zijn goed en ik hoop dat ze niet in beroep gaan tegen de uitspraak. Het gebouw staat al jaren leeg en het is de schandvlek van de buurt. En sinds de bulldozer nog meer… Ik woon naast een ruïne. Het is nu nog maar te hopen dat die schimmige figuren consequent zijn en niet weer een achterpoortje vinden. Wie een beschermd gebouw uit de 17de eeuw koopt, moet daar de verantwoordelijkheid voor dragen. Het lijkt wel of de bouwmaffia naast ons is neergestreken. Het is David tegen Goliath.’Auteur: Stijn Geldof
Johan Petit, met zijn dochter in de ruïne: ‘Ik hoop maar dat ze niet weer een achterpoortje vinden om de uitspraak van de rechter te omzeilen.’fvv
© Frederiek Vande Velde
ADHESE IMU (in artikel) – 2K – NIET VERWIJDEREN

vanaf hier overgenomen artikel do 11/03/2010 – 19:24 De deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen heeft de bouwvergunning voor het Sarma-complex op de Gentse Korenmarkt vernietigd. Vijf partijen, onder wie omwonenden en handelaars van de Hoogpoort, halen daarmee hun slag thuis. De vastgoedgroep Redevco wil het oude Sarma-complex, op de hoek van de Donkersteeg en de Korenmarkt, verbouwen. In het nieuwe winkelcentrum zou onder meer een vestiging van elektrogigant Saturn ondergebracht worden. De projectontwikkelaar plande een laad- en loskaai in de Hoogpoort. Een woning zou gesloopt worden en vervangen door een nieuwbouw om de vrachtwagens te lossen. “De vergunning zoals ze nu voorligt, kunnen we niet goedkeuren omdat vooral de last van de Korenmarkt quasi uitsluitend verlegd wordt naar de Hoogpoort”, zegt gedeputeerde Hilde Bruggeman. Ze benadrukt dat er vooral problemen zijn op vlak van mobiliteit en het veranderende stadszicht. Gedelegeerd bestuurder Marc Van Heddeghem van Redevco Belgium reageert zeer ontgoocheld. Redevco kan nu nog

Aclagro, gevestigd op het industriepark in Wondelgem, spitst zich toe op bodemsanering en waterzuivering, afbraak, recycling, grondreiniging en brownfieldontwikkeling, maar het heeft ook een afdeling projectontwikkeling. Een eerste groot project in Gent is de geslaagde ontwikkeling van Cotton Island aan de Fransevaart in Ledeberg, waar 99 wooneenheden worden gecreëerd.

In de Gentse binnenstad, vlakbij het Prinsenhof, wil Aclagro de voormalige verffabriek Lippens aan de Sint-Antoniuskaai verbouwen. De verffabriek had zich 25 jaar geleden in de oude papierfabriek Madou gevestigd, maar in september 2008 trok het bedrijf er weg naar Durmakker Evergem, omdat het de toekomst wilde veilig stellen. Elke Gentenaar kent het gebouw van verffabriek Lippens. De strop op de muur langs de Sint-Antoniuskaai is voor elke stadsgids de gedroomde gelegenheid om aan de poort van het Prinsenhof de relatie tussen Keizer Karel en de Gentenaars uit te leggen.

Aclagro dient binnenkort een bouwaanvraag in om het hele complex om te bouwen tot 38 appartementen, lofts en huisjes. Een vorige kandidaat-projectontwikkelaar wilde het Manchestergebouw slopen, maar de stad ging daar tegen in het verweer.

Volle glorie

‘Wij behouden het Manchestergebouw, maar halen wel de voorbouw weg zodat het in al zijn glorie kan schitteren. Dat gebouw verwijst naar de vroegere industriële activiteiten en geeft identiteit aan de plek. De andere gebouwen worden afgebroken. We willen daar iets optrekken dat vergelijkbaar is met Cotton Island’, zegt Jean-Marie de Buck van Overstraeten, ceo van Aclagro.

Voor het ontwerp tekent het architectenbureau 360 uit Gent, gevormd door Kris Buyse, Jan Mannaert en Greet Houben. Dat bureau werd na een kleine wedstrijd geselecteerd. ‘Op de hoek van de Sint-Antoniuskaai en de Kolveniersgang verrijzen nieuwbouwcomplexen van vier verdiepingen hoog plus een van vijf verdiepingen. Daar komt ook de ingang naar een binnengebied waaromheen diverse gebouwen en ook individuele huisjes zullen staan. Ook in de Meelstraat zijn drie huizen betrokken in dit project’, zegt Bruno Terryn, directeur projectontwikkeling.

‘Op de gelijkvloerse verdieping van het Manchestercomplex komen kantoren. Voor de ruimte op de hoek van de Sint-Antoniuskaai en de Kolveniersgang zouden we graag een horecazaak de deuren zien openen. Het concept sluit wat aan bij het idee van het vroegere fabriekscomplex. De ligging bij het historische centrum vormt beslist een troef’, vertelt De Buck.

‘Er zijn vier duplexappartementen en ook lofts. De oppervlaktes variëren van 60 tot 200 m2. Diverse appartementen en huisjes zijn georiënteerd op het Sint-Antoniuspark. Andere geven uit op de Lieve en zijn op het Zuiden gericht. Je hebt in elk geval veel contact met het water’, aldus nog De Buck.

Vanaf hier het artikel uit gentenaar. Bouwheer wil nog voor de zomer met de werken beginnen Reeds 0 reacties | reageer zelf Sebastiaan Rijckaert, van Limitless: ‘We zijn er ons van bewust dat de werken in het historische hart van de stad plaatsvinden.’gia © Gianni Barbieux Vorige1 van 2Volgende GENT – Het schepencollege keurde de bouwvergunning voor het project Vrijdagmarkt goed. Eind 2012 moet het grootscheepse project klaar zijn. Dat omvat een heel blok tussen Vrijdagmarkt, Langemunt en Onderstraat. Karel Van Keymeulen De Nederlandse projectontwikkelaar Limitless kocht tussen Vrijdagmarkt, Langemunt en Onderstraat een reeks panden op. ‘Het hoekpand Vrijdagmarkt-Langemunt konden we wel niet verwerven’, zegt Sebastiaan Rijckaert van Limitless. Op de plek wil hij een winkelproject gecombineerd met wonen realiseren. Het gaat om een investering van om en bij de 25 miljoen euro, de aankoop van de panden niet meegerekend. Karin Temmerman, schepen van Ruimtelijke Ordening (SP.A): ‘Wie beroep wil aantekenen heeft 35 dagen de tijd om dat te doen. Als stadsbestuur staan we achter dit project omdat het een vernieuwing van een oud stukje Gent is en het een heropleving zal brengen in die winkelas. Ze behouden ook veel kleine winkels en combineren dat met wonen en groen. Er is geen sprake van een shoppingcentrum.’ De bestaande hoogte, alsook de karakteristieke ritmiek van de daken wordt gerespecteerd. Er komen drie ondergrondse bouwlagen, waarvan twee voor parkeerplaatsen (126) en fietsenstallingen (100). Die zullen te bereiken zijn via een verbinding met de parkeergarage onder de Vrijdagmarkt. De parkeerplaatsen zijn bedoeld voor bewoners. In de min1-verdieping komt 2.000m2 commerciële ruimte. In de Langemunt zullen de winkels ver doorlopen, aan de Vrijdagmarkt iets minder ver omdat ze de historische structuur volgen. De commerciële ruimte bedraagt 10.000 m2. De winkeloppervlakten variëren van 80 tot 2.000m2. Drieduizend vrachtwagens Er zijn 42 wooneenheden gepland en die bevinden zich vanaf de eerste verdieping boven de commerciële ruimten. Het zijn woningen en appartementen van verschillende grootte, zowel historische panden, als nieuwbouw. In het binnengebied komen kleinere tuinen, alsook een gemeenschappelijke groenzone voor de bewoners van 2.500m2. ‘We willen zo vlug mogelijk beginnen met de ontmantelingswerken. Voor de zomer hopen we met de graafwerken en daarna de bouwwerken te beginnen’, zegt architect John Bontinck. Voor het vervoeren van 30.000 kubieke meter grond zullen we ongeveer 3.000 vrachtwagens nodig hebben. Die vrachtwagens kunnen langs de Waaistraat en het Anseeleplein komen, natuurlijk niet als er markt is. Maar de Belfortstraat zullen we amper gebruiken.’ ‘Het op- en aanrijden zal worden geregeld door de politie, zoals de burgemeester al stelde. We bekijken ook welke stabiliteitstechnieken en welk funderingssysteem we gebruiken om zo weinig mogelijk trillingen te hebben. Je kunt natuurlijk geen omeletten bakken zonder eieren te breken, maar we willen zo weinig mogelijk overlast veroorzaken. We zijn er ons van bewust dat we midden in het historische hart van de stad zitten en we zullen geregeld informeren.’ Op 9 maart is er een infovergadering voor de omwonenden.

Hieronder weer een artikel dat moet verklaren dat in België er nog geen probleem is om vastgoed te kopen. Op zich is het interessant en goed onderbouwd met een fiscaal voorbeeld. Maar het durft niet raken aan de kernproblemen en lijkt dus alleen te dienen om mensen aan het kopen te brengen en de markt te ondersteunen. Wat begrijpelijk is aangezien dit voor Immotheker de bestaansreden is. Hoe dan ook kan het goochelen met cijfers niet verhullen dat er wel degelijk een probleem is met de huidige vastgoedmarkt. Het klopt dat de prijzen niet zo hallucinant zijn als in andere landen maar de situatie is hier dan ook helemaal anders. We moeten ons misschien durven de vraag stellen of onze fiscaliteit niet juist zorgt voor een grotere kloof tussen arm en rijk. En dat ,als iemand van de middenklasse er niet meer in slaagt om over een eigen woning te beschikken , de kans op afglijden naar armoede zeer groot wordt.  het gaat dus meer dan over huisjes

vanaf hier het originele artikel: BRUSSEL – Het is een vaak gehoorde klacht: een eigen woning kopen wordt voor steeds meer Vlamingen onbetaalbaar. Maar opgelet: de gestegen woningprijzen vertellen niet het hele verhaal.
Als je de evolutie van de gemiddelde woningprijzen van de voorbije jaren bekijkt, dan kan je bijna niet anders dan besluiten dat een eigen woning nauwelijks nog betaalbaar is voor jonge gezinnen. En toch klopt dat eigenlijk niet, zegt immotheker John Romain. Hij pakt uit met een verrassende stelling: Een woning kopen is sinds 2004 niet duurder geworden. In vergelijking met tien jaar geleden is er wel een meerkost, maar die is beperkt. Hoe kan dat?

Fiscaliteit

‘Het klopt wel dat de gemiddelde prijzen in de afgelopen tien jaar bijna verdubbeld zijn. Maar ook de fiscaliteit is intussen grondig veranderd’, zegt Romain. De zogenaamde ‘woonbonus’, die in 2005 werd ingevoerd, heeft de fiscale aftrekmogelijkheden aanzienlijk verruimd. De aftrek kan nu ook onbeperkt in de tijd gespreid worden, waardoor lenen op langere looptijden interessanter is geworden. En dat merken ze bij Immotheker, waar het woonkrediet van de gemiddelde klant tegenwoordig al een looptijd heeft van bijna 24 jaar.

Vlaanderen heeft ook het zogenaamde ‘abattement’ ingevoerd, een bijkomende vermindering op de registratierechten voor wie een eerste en enige woning (of bouwgrond) koopt. En dankzij de meeneembaarheid van reeds betaalde registratierechten werd het verkopen van een woning en het aankopen van een andere woning fiscaal minder afgestraft.

Naast die verbeterde fiscaliteit hebben ook de relatief lage rentevoeten een rol gespeeld bij het betaalbaar houden van een woning. De rente op Belgische staatsleningen met een looptijd van 10 jaar, die als referentie wordt gebruikt voor hypotheekleningen met een lange looptijd, is het voorbije decennium stelselmatig gezakt, van bijna 6% rond het jaar 2000 tot 3,5 à 4% vandaag. De kortetermijnrente, die gebruikt wordt als referentie voor woonleningen met een variabele rentevoet, zakte in die periode zelfs van vijf naar minder dan één procent.

Wat is nu de concrete impact van al die factoren op het budget van de woningkoper of -bouwer? Laten we even het voorbeeld nemen van iemand die in het jaar 2000 72.400 euro leende voor de aankoop van een woning. Met een klassieke leenformule — een vaste rente van 5,67% op 20 jaar — betaalde hij 499 euro per maand af. Na verrekening van de toenmalige fiscale voordelen (125 euro per maand) kwam dat neer op een netto afbetaling van 374 euro per maand.

Stel dat dezelfde woning in 2009 verkocht werd voor 124.000 euro. Een koper die dat bedrag over 20 jaar leende, kon dan een vaste rentevoet krijgen van 4,49%, wat een maandbetaling oplevert van 778 euro. De fiscale aftrek is intussen wel toegenomen tot 242 euro per maand, waardoor de netto kost op 536 euro per maand komt. Dat is 162 euro per maand meer dan in het jaar 2000. Dezelfde woning werd dus wel duurder, maar de meerkost is niet onoverkomelijk. Als je de inflatie in rekening brengt, bedraagt het reëele prijsverschil zelfs minder dan 100 euro per maand.

Door een langere looptijd te nemen, kan je de maandlast bovendien verder drukken. Wie in 2009 leende op 25 jaar, kon een vaste rente krijgen van 4,55%. De maandlast daalt in ons voorbeeld dan tot 685 euro, of slechts 438 euro na fiscale voordelen. En dat is in reële termen minder dan wat je in het jaar 2000 betaalde, zij het natuurlijk wel dat je 5 jaar langer afbetaalt.

Toegegeven, gemiddelden zeggen natuurlijk niet alles. Vooral jonge koppels, die weinig eigen middelen kunnen inbrengen bij de aankoop en verbouwing van een woning, hebben het de eerste jaren vaak moeilijk om hun lening af te lossen én de eindjes nog aan elkaar te knopen. Bij Immotheker stelden ze de jongste jaren een duidelijke toename vast van de ‘overbelening’ bij kopers onder de dertig jaar. In tijden van onzekerheid op de arbeidsmarkt, zoals vandaag, is dat een gevaarlijke evolutie.

Nogal wat jonge Vlamingen lossen dat op door langer bij hun ouders te blijven wonen en intussen bij te sparen. Maar het blijft wel opmerkelijk dat de meeste jongeren van ‘hotel Mama’ meteen op een eigen woonst proberen over te schakelen. Een woning huren is in ons land nog altijd veel minder populair dan in andere landen, zoals Nederland of Duitsland.

 woensdag 24 februari 2010, 15u38Bron: DS, Immotheker Auteur: wdp